Guías / México y Texas

Cómo comprar terreno en Texas sin ser ciudadano (con ITIN, residencia o desde México)

Actualizado: 2026-10-23Por Roberto Montes, fundador, Nuestras TierrasRevisión legal: pendiente

Mucha gente busca “puedo comprar terreno en Texas sin papeles” o “comprar terreno en Texas siendo mexicano”. La respuesta corta es sí. Pero hay reglas nuevas desde 2025, impuestos federales que llegan años después y fraudes que buscan justo a quien compra por primera vez. Esta guía explica cada parte.

¿Puedo comprar terreno en Texas sin papeles o siendo mexicano?

En general, sí. Ninguna ley de Texas exige ser ciudadano, tener green card o tener Social Security para ser dueño de un terreno. Puede comprar con visa, con ITIN, sin estatus migratorio o viviendo en México. La única excepción grande es la ley SB 17 de 2025, que explicamos abajo y que no aplica a la mayoría de los compradores mexicanos.

Lo que sí va a necesitar en la práctica (esto no lo pide la ley, lo piden las empresas):

• Identificación con foto. La compañía de títulos de propiedad (title company) debe confirmar quién es usted. Cada compañía decide qué documentos acepta; pregunte antes.
• Un número de impuestos para un préstamo. Casi ningún banco presta sin ITIN o Social Security.
• Dinero con origen claro. La title company y el banco pueden pedir de dónde viene el dinero, sobre todo si llega del extranjero.

Si viene de México, recuerde que aquí no hay notario que haga todo. La title company revisa y asegura el título de propiedad, el county clerk registra la escritura (deed) y un notario solo es testigo de su firma. Lo explicamos en México vs. Texas: comprar, vender y heredar terreno.

La ley SB 17 de 2025: a quién sí le prohíbe comprar

Desde el 1 de septiembre de 2025, el Código de Propiedad de Texas (secciones 5.251 a 5.259) prohíbe que ciertos compradores adquieran terreno, casas, agua, minerales o madera en Texas. La ley no nombra países. Dice que un “país designado” es uno que el Director de Inteligencia Nacional de EE.UU. señaló como riesgo para la seguridad nacional en alguna de sus tres evaluaciones anuales más recientes, o uno que designe el gobernador.

Hoy, abogados y el centro de investigación inmobiliaria de Texas A&M (TRERC) leen esa lista como China, Irán, Corea del Norte y Rusia. México no está en ella. La evaluación de 2025 del Director de Inteligencia Nacional sí habla de cárteles mexicanos, pero como organizaciones criminales, no al país. El gobernador puede agregar países u organizaciones más adelante, así que revise la ley si lee esto mucho después de 2026.

Las consecuencias son serias. El Procurador General de Texas puede demandar y un juez puede ordenar que se venda el terreno (§5.257). Para las personas, comprar a sabiendas es un delito grave estatal (§5.258). Para las empresas, la multa es de $250,000 o el 50% del valor del terreno, lo que sea mayor (§5.259).

Comprar terreno con ITIN

El ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) es un número de 9 dígitos que da el IRS a personas que deben pagar impuestos en EE.UU. pero no pueden tener Social Security. Según el IRS, se puede sacar sin importar el estatus migratorio. No le da permiso de trabajo ni estatus migratorio.

¿Para qué le sirve al comprar terreno?

• Para pedir un préstamo con ITIN en los bancos que los ofrecen.
• Para declarar impuestos si renta el terreno o si algún día lo vende.
• Para recibir de vuelta dinero que el IRS le retenga al vender (FIRPTA, más abajo).

Cómo sacarlo:

1. Llene el formulario W-7 del IRS. Normalmente se manda junto con una declaración de impuestos (1040 o 1040-NR). Hay excepciones; una de ellas cubre ciertas ventas de bienes raíces con retención. Lea las instrucciones del W-7.
2. Junte su pasaporte u otros documentos de identidad que el IRS acepta.
3. Preséntelo por correo, en persona en un Centro de Asistencia del IRS (gratis, con cita) o con un agente certificado (Certifying Acceptance Agent), que cobra.
4. Espere unas 7 semanas, o de 9 a 11 semanas en temporada de impuestos o si aplica desde el extranjero.

Préstamos con ITIN (mortgage con ITIN). Existen, pero no en todos los bancos. Los ofrecen algunos bancos, cooperativas de crédito (credit unions) e instituciones financieras comunitarias. En general piden más enganche que un préstamo con Social Security, y para un terreno sin casa es aún más difícil. No recomendamos ningún banco: compare al menos tres ofertas y pida la tasa de interés anual (APR) por escrito.

Cómo pagar: cash, préstamo u owner finance

Mucha gente busca “terrenos en Texas owner finance” porque no tiene crédito. La forma de pagar cambia cuánto riesgo toma usted.

Texas tiene reglas especiales para los contratos por escritura en algunos casos. Antes de firmar uno, lea nuestra guía contrato por escritura en Texas. Si el terreno está en una colonia de la frontera, lea también colonias en Texas.

Qué revisar antes de comprar

En Texas, nadie revisa todo por usted. Use esta lista antes de dar dinero o firmar:

La title company y el seguro de título del dueño. La title company revisa los registros, prepara el cierre, recibe el dinero y manda registrar la escritura. El seguro de título del dueño (owner's title insurance, “la aseguranza de título”) lo protege si después aparece un heredero, una deuda vieja o un error. En Texas, el Departamento de Seguros (TDI) fija la tarifa, así que cuesta lo mismo en todas las compañías (Código de Seguros §2703.151). Quién lo paga, comprador o vendedor, se negocia en el contrato; eso es costumbre, no ley.

Los pasos normales de una compra con title company son:

1. Firma un contrato por escrito y entrega el depósito (earnest money) a la title company, no al vendedor.
2. La title company le da el title commitment. Léalo con calma; ahí aparecen gravámenes, servidumbres y minerales.
3. Usted revisa el survey, el mapa de FEMA, los servicios y los taxes.
4. En el cierre (closing) firma ante un notario. Si está en México, pregunte cómo firmar en un consulado de EE.UU. o a distancia.
5. La title company registra la escritura en el condado. Pida una copia registrada; es su prueba de que el terreno es suyo.

Cuando venda o herede: FIRPTA y el estate tax

FIRPTA al vender. Si usted no es residente de EE.UU. para impuestos y vende su terreno, la ley federal FIRPTA exige que el comprador retenga, en general, el 15% del precio y lo mande al IRS. Ejemplo: si vende en $100,000, el comprador retiene $15,000. No es el impuesto final. Usted presenta su declaración y recupera lo que retuvieron de más; para eso necesita ITIN. Hay una excepción cuando el comprador es una persona que va a vivir en la propiedad y el precio no pasa de $300,000. Con un terreno sin casa, casi nunca aplica. Puede pedir menos retención con el formulario 8288-B.

Estate tax al morir. Si el dueño no es ciudadano ni residente de EE.UU., el albacea debe presentar el formulario 706-NA cuando sus bienes en EE.UU., incluido el terreno, valen más de $60,000, según el IRS. Ese límite es mucho más bajo que el de los ciudadanos. Pídale a un contador que revise su caso antes de comprar.

Testamento o transfer on death deed. Sin uno de los dos, sus hijos pueden necesitar un probate en Texas para poner el terreno a su nombre. Un transfer on death deed (Código de Sucesiones §114.051) pasa el terreno a sus beneficiarios sin probate, pero debe registrarse en el condado antes de que usted muera. Ninguno de los dos borra el estate tax federal. Vea probate y testamento en Texas.

Fraudes que debe evitar

• Contratos sin escritura. “Solo firme aquí y pague cada mes” sin escritura registrada a su nombre. Pida siempre ver el title commitment.
• “Notarios” que arreglan papeles. En Texas un notario no es abogado. La Comisión Federal de Comercio (FTC) advierte que los notarios en EE.UU. no son abogados con licencia y no pueden dar consejos legales (FTC). Lea un notario no es abogado.
• Presión. “Hay otros compradores, deposite hoy.” Un vendedor serio le da tiempo para revisar.
• Fraude por transferencia (wire fraud). Los estafadores mandan correos que parecen de la title company con “nuevas instrucciones” para mandar el dinero. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB), con datos del FBI, aconseja: nunca siga instrucciones de pago de un correo; llame a la title company a un número que ya conoce (CFPB).
• Promesas de papeles migratorios. Comprar terreno no le da estatus. Quien lo promete miente.

Fuentes principales: Código de Propiedad de Texas §5.251–5.259 y §5.010; Código de Seguros §2703.151; Código de Sucesiones §114.051; IRS (ITIN, FIRPTA, formulario 706-NA); tarifas de TDI de 2026. Palabras en inglés: vea el glosario. Esta guía se actualizará cuando cambie la ley.

Costos y tiempos

Las tarifas del seguro de título las fija el estado: son iguales en todas las compañías. Las cuotas del condado cambian; confirme con el county clerk de su condado.

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Nuestras Tierras, https://nuestrastierras.org/guias/comprar-terreno-sin-ser-ciudadano/. Actualizado: 2026-10-23. Revisión legal: pendiente. Información general, no asesoría legal.