Guías de Texas / Compra de terrenos
Contrato por escritura (contract for deed) en Texas: sus derechos
Respuesta rápida
Un contrato por escritura (contract for deed o executory contract) es cuando usted paga un terreno a plazos al vendedor y él se queda con la escritura hasta el último pago. Si va a vivir ahí, la ley de Texas le da derechos fuertes: el vendedor debe grabar el contrato en el condado en 30 días, mandarle un estado de cuenta cada enero y darle todo en español si negociaron en español. Usted puede pedir en cualquier momento que el contrato se convierta en escritura a su nombre con una hipoteca al vendedor. Y si se atrasa, el vendedor no le puede quitar el terreno sin avisarle por escrito y darle 30 o 60 días para ponerse al corriente.
¿Para quién es esta guía?
- Compró o va a comprar un terreno o una casa “a plazos”, con owner finance, y el vendedor se queda con la escritura hasta que termine de pagar.
- Piensa vivir en ese terreno, o que viva ahí un familiar cercano.
- Se atrasó en los pagos y siente que “me quieren quitar el terreno”.
No es para usted si…
- Ya tiene la escritura (deed) a su nombre y le debe al vendedor con un pagaré y un deed of trust: eso es una hipoteca con el vendedor, no un contrato por escritura.
- Compró el terreno solo para invertir o para recreo y nadie va a vivir ahí: muchas de estas protecciones pueden no aplicar. Hable con un abogado.
- El terreno está fuera de Texas: cada estado tiene sus propias reglas.
- ¿Qué es un contrato for deed?
- Antes de firmar: lo que le deben dar
- Mientras paga: grabarlo y el estado de cuenta
- ¿Me pueden quitar el terreno si me atraso?
- Cómo pasar el contrato a escritura
- Colonias, las reformas y Colony Ridge
- Si ya tiene un contrato: qué hacer
- Costos y tiempos
- La ley y los formularios oficiales
- Cuándo llamar a un abogado
- Preguntas frecuentes
En muchas colonias de Texas, la gente compra su terreno “a plazos”: da un enganche, paga cada mes y construye su casa poco a poco. Pero la escritura sigue a nombre del vendedor. Eso es un contrato por escritura (contract for deed), y mucha gente lo busca como “contrato for deed”, “terreno a plazos sin escritura” u “owner finance terreno Texas”. Esta guía le explica, con la ley en la mano, qué le debe dar el vendedor, qué puede hacer usted y qué hacer si siente que “me quieren quitar el terreno”.
¿Qué es un contrato for deed y cuándo lo protege la ley?
La ley de Texas le llama contrato ejecutorio de compraventa (executory contract for conveyance). Usted se compromete a pagar el precio en mensualidades, y el vendedor se compromete a darle la escritura (deed) cuando termine. Mientras tanto, el dueño en los papeles es el vendedor.
| Contrato por escritura (contract for deed) | Owner finance con escritura y deed of trust | |
|---|---|---|
| ¿A nombre de quién está la escritura mientras paga? | Del vendedor | Suya |
| ¿Qué firma usted? | Un contrato a plazos | Un pagaré (promissory note) y un deed of trust |
| Si se atrasa | Las reglas del Código de Propiedad, capítulo 5, que explicamos abajo | Ejecución de la hipoteca (foreclosure) |
¿Cuándo aplican estas protecciones? El Código de Propiedad, sección 5.062, dice que aplican cuando el terreno se usa o se va a usar como casa del comprador o de un familiar cercano. Un lote de un acre o menos se presume residencial. No aplican si el contrato dice que le darán la escritura dentro de 180 días. Y si el comprador es familiar cercano del vendedor, puede renunciar por escrito a varias de estas reglas.
Antes de firmar: lo que el vendedor le debe dar
Esto es lo que la ley exige (Código de Propiedad, secciones 5.069 a 5.072). El vendedor se lo debe dar antes de que usted firme:
- Un survey (medición del terreno) de menos de un año, o el plano (plat) de un survey actual.
- Copias de todo lo que afecta el terreno: gravámenes, restricciones (restrictive covenants) y servidumbres (easements).
- Un aviso firmado con casillas que dicen si hay agua potable, drenaje, permiso para fosa séptica, luz, si está fuera de zona de inundación y quién mantiene los caminos. Arriba dice que si alguna casilla no está marcada, es posible que usted no pueda vivir en el terreno.
- Un certificado de impuestos (tax certificate) y la póliza de seguro, si hay.
- Los términos por escrito: precio, tasa de interés, interés total, total a pagar, cargo por pago tarde y que no hay penalidad por pagar antes.
Si falta algo de lo que piden las secciones 5.069, 5.070 o 5.072, la ley dice que es una práctica engañosa y que usted puede cancelar el contrato y recibir todos sus pagos de vuelta. Además, el contrato tiene que ser por escrito: las promesas de palabra no cuentan. Si el vendedor le dijo “luego le pongo la luz”, pídalo en el contrato.
El cargo por pago tarde no puede pasar del 8% del pago mensual o del costo real, lo que sea menor (sección 5.073). Y usted puede cancelar por cualquier razón dentro de los 14 días después de firmar, con un aviso por escrito en persona o por correo certificado. El vendedor debe regresarle sus pagos en 10 días (sección 5.074).
Si negoció en español, todo en español
Esta regla es clave para nuestra comunidad. La sección 5.068 dice: si las pláticas antes de firmar fueron sobre todo en un idioma que no es inglés, el vendedor debe darle una copia en ese idioma de todos los documentos de la compra, incluyendo el contrato, los avisos, los estados de cuenta anuales y el aviso de atraso (notice of default). Guarde pruebas de que todo fue en español: mensajes de texto, anuncios y fotos.
Lo que se recomienda en la práctica
Esto no lo exige la ley, pero lo recomiendan el mismo aviso legal y TexasLawHelp:
- Pedir un estudio de título (title commitment) y que un abogado lo revise antes de firmar.
- Comprar una póliza de seguro de título (owner's title policy, “la aseguranza de título”).
- Preguntar si el terreno está en una subdivisión grabada y buscarlo en los registros del condado y en el distrito de tasación. Si hay taxes atrasados, lea la guía de impuestos atrasados.
- Preguntar siempre: “¿A nombre de quién queda la escritura hoy?”.
Mientras paga: el contrato grabado y el estado de cuenta de enero
El vendedor debe grabar el contrato en 30 días
La sección 5.076 dice que el vendedor debe grabar el contrato, con el aviso de la sección 5.069, en los registros del condado a más tardar 30 días después de firmarlo. Si no lo hace, puede deberle daños, con un límite de $500 por cada año calendario sin grabar.
¿Por qué importa? Porque, según la sección 5.079, un contrato grabado es igual a una escritura con gravamen del vendedor (vendor's lien). Y una vez grabado, el vendedor ya no puede simplemente quedarse con el terreno por un atraso: tiene que seguir el proceso de subasta de la sección 5.066.
En la práctica, TexasLawHelp advierte que no todos los vendedores cumplen, así que revise usted mismo los registros del condado. Para grabar un documento, en general debe estar firmado ante un notario (sección 12.001). En Bexar y en Travis, grabar cuesta $25 la primera página y $4 cada página adicional.
El estado de cuenta de cada enero
La sección 5.077 dice que el vendedor le debe dar cada enero un estado de cuenta (annual accounting statement). Si se lo manda por correo, el matasellos debe ser a más tardar el 31 de enero. Debe decir cuánto ha pagado, cuánto debe, cuántos pagos faltan y cuánto pagó el vendedor de impuestos y seguro con su dinero, si él los cobra.
Si no se lo da, un vendedor que hace menos de 2 ventas así en 12 meses le debe $100 por cada estado de cuenta que faltó, más honorarios de abogado. Uno que hace 2 o más le debe $250 por cada día después del 31 de enero (hasta el valor del terreno), más honorarios. La sección 5.084 le permite descontar de sus pagos lo que el vendedor le deba, sin ir a la corte; TexasLawHelp aconseja hacerlo con cuidado y consultar antes a un abogado.
También puede pedir por escrito, en cualquier momento, cuánto debe hoy. El vendedor tiene 10 días para contestarle por escrito (sección 5.082).
¿Me pueden quitar el terreno si me atraso?
La respuesta corta: sí pueden, pero solo siguiendo la ley. Primero le deben mandar un aviso por escrito, por correo certificado o registrado con acuse de recibo, en letra grande (14 puntos, en negritas). Debe decir cuánto debe, por qué periodo, qué cargos extra le cobran y qué tiene que hacer para ponerse al corriente (sección 5.063). Lo que sigue depende de su caso:
| Su situación | Tiempo para ponerse al corriente | Qué puede hacer el vendedor si no paga |
|---|---|---|
| El contrato no está grabado, y pagó menos del 40% y menos de 48 pagos mensuales | 30 días después del aviso (secciones 5.064 y 5.065) | Cancelar el contrato y quedarse con lo pagado (forfeiture) |
| El contrato sí está grabado, o ya pagó el 40% o más, o 48 pagos mensuales | Al menos 60 días después del aviso (sección 5.066) | Solo vender su interés en una subasta pública con un trustee. Si sobra dinero después de pagar la deuda, es para usted |
Ningún contrato le puede quitar este derecho: la sección 5.065 aplica aunque se haya firmado otra cosa, y la sección 5.073 dice que cualquier cláusula que renuncie a estos derechos no vale.
Cómo pasar el contrato a escritura a su nombre
Desde 2005, la sección 5.081 le da un derecho fuerte: en cualquier momento, sin penalidades ni cargos, usted puede convertir su contrato en escritura grabada a su nombre, esté o no grabado el contrato. Puede pagar todo el saldo, o cambiar el contrato por un pagaré con la misma tasa, las mismas fechas y los mismos cargos por atraso. En el segundo caso queda como dueño, con una hipoteca con el mismo vendedor y los mismos pagos. Los pasos, en orden:
- Pida su saldo por escrito. Pregunte cuánto debe a una fecha y qué trustee quiere el vendedor para el deed of trust. Él tiene 10 días para contestar (sección 5.082). Si no contesta, usted puede calcular el saldo y escoger un trustee del mismo condado; el vendedor tiene 20 días para objetar por escrito.
- Prepare el pagaré y el deed of trust. La ley dice que usar las formas de la Comisión de Bienes Raíces de Texas (Texas Real Estate Commission, TREC) cuenta como cumplir. Un abogado, ayuda legal o una compañía de títulos le puede ayudar.
- Entregue el pagaré. El vendedor tiene 10 días para explicarle por escrito, con base legal, por qué se niega, o para acordar con usted el día de la firma.
- Firmen y graben. El vendedor firma la escritura y usted firma el deed of trust. Se graban en el condado. Desde ese día el contrato ya no tiene efecto.
Si el vendedor no cumple, o si usted termina de pagar y no le dan la escritura en 30 días, la ley dice que le debe $250 al día del día 31 al 90 y $500 al día después, más honorarios de abogado (secciones 5.079 y 5.081). Para la ley, el “vendedor” incluye a sus herederos. Si quien muere es usted, sus derechos en el contrato son parte de su herencia: lea la guía de sucesión y testamento.
Colonias, las reformas de 2001 y 2005, y el caso Colony Ridge
En 2001, el análisis legislativo del proyecto SB 198 dijo que los contratos por escritura eran una forma común de comprar casa en las colonias y otras comunidades de bajos ingresos. Las reglas de la frontera, que ya pedían el contrato en español, se extendieron a todo Texas. En 2005, el proyecto HB 1823 agregó la conversión a escritura (5.081), el derecho a pedir el saldo (5.082), a cancelar si el terreno no se subdividió bien (5.083), a descontar lo que el vendedor deba (5.084) y la regla de que el vendedor sea dueño libre de gravámenes (5.085). Fuentes: análisis de SB 198 y análisis de HB 1823.
Un estudio de 2012 de la Universidad de Texas para el Departamento de Vivienda y Asuntos Comunitarios de Texas (TDHCA), con visitas a más de 1,300 hogares, encontró que hasta 1 de cada 5 familias que compraron terreno recientemente en los condados estudiados podría haber usado un contrato por escritura no registrado (UT News, 2012). Vea más en cifras clave de Texas.
El caso Colony Ridge, como contexto
En diciembre de 2023, el Departamento de Justicia de EE. UU. y la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) demandaron a Colony Ridge, un desarrollador del condado de Liberty, cerca de Houston. La demanda alegaba que la empresa anunciaba casi solo en español, ofrecía financiamiento del vendedor sin revisar el crédito y con un depósito pequeño, e inició ejecuciones en al menos el 30% de los lotes financiados dentro de los 3 años después de la compra (Departamento de Justicia). Colony Ridge negó las acusaciones.
En febrero de 2026 se anunció un acuerdo de $68 millones con el gobierno federal y el estado de Texas, sin que la empresa admitiera culpa. Según el Texas Tribune, $48 millones van a infraestructura, como caminos y drenaje, y $20 millones a seguridad pública (Texas Tribune; Procuraduría General de Texas). En abril de 2026, el juez federal Alfred H. Bennett, del Distrito Sur de Texas, criticó el acuerdo; el caso se desestimó de forma definitiva (with prejudice) y la corte no se quedó a supervisarlo (National Mortgage News).
Si ya tiene un contrato por escritura: qué hacer ahora
- Junte sus papeles. El contrato, los avisos, los recibos de cada pago, los mensajes con el vendedor y los anuncios del terreno.
- Revise si está grabado. Búsquelo en los registros del county clerk del condado donde está el terreno. Si no aparece, pida ayuda legal.
- Pida su saldo por escrito, mejor por correo certificado, y guarde una copia.
- Exija el estado de cuenta de enero. Si no llegó, anótelo: la ley le da derecho a una compensación.
- Piense en convertirlo a escritura con la sección 5.081. Hable antes con un abogado o con ayuda legal gratuita.
- Si recibe un aviso de atraso, cuente los días y busque ayuda legal ese mismo día.
Costos y tiempos
| Paso | Costo | Tiempo que marca la ley | Dónde |
|---|---|---|---|
| Cancelar el contrato sin dar razón | Gratis (más el correo certificado, si lo usa) | Dentro de los 14 días después de firmar | Aviso por escrito al vendedor, en persona o por correo certificado |
| Grabar el contrato en el condado de Bexar | $25 la primera página y $4 cada página adicional | El vendedor debe grabarlo en 30 días | Bexar County Clerk |
| Grabar el contrato en el condado de Travis | $25 la primera página y $4 cada página adicional | El vendedor debe grabarlo en 30 días | Travis County Clerk |
| Grabar en otro condado | Varía | El vendedor debe grabarlo en 30 días | La oficina del secretario del condado (county clerk) donde está el terreno |
| Pedir por escrito cuánto debe | Gratis (más el correo, si lo manda por correo) | El vendedor contesta en 10 días | Carta al vendedor |
| Pasar el contrato a escritura (conversión) | La ley prohíbe que el vendedor le cobre penalidades o cargos; grabar la escritura y el deed of trust: Varía | El vendedor contesta en 10 días | Vendedor, compañía de títulos o abogado |
| Pedir ayuda legal gratuita | Gratis si califica por ingresos | Varía según la organización | Ayuda legal gratuita en Texas |
Las tarifas de Bexar rigen desde el 1 de enero de 2024, según el condado. Los tiempos vienen del Código de Propiedad de Texas, capítulo 5, subcapítulo D. Costos aproximados; pueden cambiar. Llame al county clerk antes de ir.
La ley y los formularios oficiales
La ley
- Código de Propiedad de Texas §5.062: estas reglas aplican cuando el terreno se usa o se va a usar como casa del comprador o de un familiar cercano. Un lote de un acre o menos se presume residencial. No aplican si el contrato dice que la escritura se entrega dentro de 180 días.
- Código de Propiedad de Texas §5.063 a §5.066: antes de quitarle el terreno por atraso, el vendedor debe mandarle un aviso por correo certificado y darle 30 días para ponerse al corriente. Si el contrato está grabado, o ya pagó el 40% o 48 pagos mensuales, le debe dar 60 días y solo puede vender su interés en una subasta pública con un trustee.
- Código de Propiedad de Texas §5.068: si las pláticas antes de firmar fueron sobre todo en otro idioma (por ejemplo, en español), el vendedor debe darle en ese idioma una copia de todos los documentos: el contrato, los avisos, los estados de cuenta anuales y el aviso de atraso.
- Código de Propiedad de Texas §5.069 a §5.072: antes de firmar, el vendedor debe darle un survey o plano, copias de gravámenes y restricciones, un aviso sobre agua, drenaje, luz y caminos, un certificado de impuestos, la póliza de seguro y los términos del financiamiento. El contrato debe ser por escrito. Si falta algo de §5.069, §5.070 o §5.072, usted puede cancelar y recibir todo su dinero de vuelta.
- Código de Propiedad de Texas §5.073 y §5.074: el cargo por pago tarde no puede pasar del 8% del pago mensual o del costo real, lo que sea menor; no hay penalidad por pagar antes; y usted puede cancelar por cualquier razón dentro de los 14 días después de firmar.
- Código de Propiedad de Texas §5.076: el vendedor debe grabar el contrato en el condado a más tardar 30 días después de firmarlo. Si no lo hace, puede deberle daños de hasta $500 por cada año calendario sin grabarlo.
- Código de Propiedad de Texas §5.077: el vendedor le debe dar cada enero un estado de cuenta: cuánto ha pagado, cuánto debe, cuántos pagos faltan, y lo pagado en impuestos y seguro. Si lo manda por correo, con matasellos a más tardar el 31 de enero.
- Código de Propiedad de Texas §5.079: un contrato grabado es igual a una escritura con gravamen del vendedor (vendor's lien). Si no está grabado ni convertido, el vendedor debe pasarle la escritura grabada 30 días después del último pago, o pagar $250 al día (días 31 a 90) y $500 al día después.
- Código de Propiedad de Texas §5.081 y §5.082: usted puede, en cualquier momento y sin penalidad, convertir el contrato en escritura a su nombre: pagando el saldo o firmando un pagaré con los mismos términos y un deed of trust. Puede pedir por escrito su saldo, y el vendedor contesta en 10 días.
- Código de Propiedad de Texas §5.083 a §5.085: puede cancelar si el terreno no se subdividió legalmente; puede descontar de sus pagos lo que el vendedor le deba; y el vendedor debe ser dueño del terreno libre de gravámenes, salvo excepciones.
- Código de Propiedad de Texas §12.001: para grabar un documento, en general debe estar firmado ante un notario (reconocido o jurado), y quien lo lleve en persona debe mostrar identificación con foto.
Formularios oficiales
- Executory Contracts and Lease-to-Own Real Estate, TexasLawHelp.org: explicación de TexasLawHelp, en inglés. Incluye qué revisar antes de firmar y qué pedirle al vendedor.
- Queja de consumidor ante la Procuraduría General de Texas: formulario oficial en línea, si cree que el vendedor violó la ley de prácticas engañosas.
Cuándo llamar a un abogado
- Recibió un aviso de atraso (notice of default) o un aviso de que van a vender su terreno en subasta.
- El vendedor no grabó el contrato, no le manda el estado de cuenta de enero o no le quiere decir cuánto debe.
- Ya terminó de pagar y el vendedor no le da la escritura.
- Negoció en español y le dieron el contrato solo en inglés.
- El terreno no tiene agua, drenaje o luz, o no está en una subdivisión grabada, y nadie se lo dijo antes de firmar.
- El vendedor murió, vendió el terreno a otra persona o tiene una hipoteca sobre él.
Busque ayuda legal gratuita o verifique a un abogado en texasbar.com.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un contrato for deed en español?
Es un contrato por escritura, también llamado contrato de compraventa a plazos o executory contract. Usted le paga el terreno al vendedor en mensualidades y vive o construye ahí, pero el vendedor se queda con la escritura hasta el último pago. Por eso mucha gente lo llama “terreno a plazos sin escritura”.
¿Me pueden quitar el terreno si me atraso con un contrato for deed?
Sí, pero solo siguiendo la ley. El vendedor le tiene que mandar un aviso por escrito, por correo certificado, con letra grande, que diga cuánto debe y qué tiene que hacer. Si el contrato no está grabado y usted pagó menos del 40% y menos de 48 pagos, tiene 30 días para ponerse al corriente. Si el contrato está grabado, o ya pagó el 40% o 48 pagos mensuales, tiene al menos 60 días, y el vendedor solo puede vender su interés en una subasta pública. Si sobra dinero de esa venta, es para usted. Si recibe un aviso, busque ayuda legal ese mismo día.
¿El vendedor tiene que darme el contrato en español?
Sí, si las pláticas antes de firmar fueron sobre todo en español. El Código de Propiedad §5.068 dice que el vendedor debe darle en ese idioma una copia de todos los documentos: el contrato, los avisos, los estados de cuenta anuales y cualquier aviso de atraso.
¿Cómo sé si mi contrato está grabado en el condado?
Busque su nombre o el del vendedor en los registros de propiedad del condado (deed records) donde está el terreno. Muchos condados tienen búsqueda en línea, o puede ir a la oficina del county clerk. El vendedor debía grabarlo en 30 días. Si no aparece, pida ayuda legal: un contrato grabado le da más protección.
¿Puedo cambiar mi contrato for deed a una escritura a mi nombre?
Sí. El Código de Propiedad §5.081 le permite convertirlo en cualquier momento, sin penalidad. Puede pagar todo el saldo, o darle al vendedor un pagaré por el saldo con la misma tasa de interés, fechas y cargos por atraso. El vendedor le firma la escritura y usted firma un deed of trust. Es como pasar de un contrato a una hipoteca con el mismo vendedor. El vendedor debe contestarle en 10 días.
¿Qué pasa si terminé de pagar y no me dan la escritura?
Si el contrato no estaba grabado ni convertido, el vendedor debe pasarle la escritura grabada a más tardar 30 días después de su último pago. Si no lo hace, la ley dice que le debe $250 por día del día 31 al 90, $500 por día después, y los honorarios razonables del abogado.
¿Es lo mismo owner finance que contrato for deed?
No siempre. “Owner finance” quiere decir que el vendedor le presta. A veces el vendedor le da la escritura desde el principio y usted firma un pagaré y un deed of trust: eso es una hipoteca con el vendedor. Otras veces el vendedor se queda con la escritura hasta el final: eso es un contrato por escritura. Pregunte siempre: “¿A nombre de quién queda la escritura hoy?”.
¿Puedo cancelar un contrato for deed después de firmar?
Sí, durante los primeros 14 días, por cualquier razón. Mande un aviso de cancelación firmado, en persona o por correo certificado. El vendedor debe regresarle sus pagos en 10 días. Después de eso, puede cancelar con reembolso completo si el vendedor no le dio ciertos documentos antes de firmar, o si el terreno no estaba bien subdividido.
Nuestras Tierras, https://nuestrastierras.org/texas/guias/contrato-por-escritura/. Actualizado: 2026-10-23. Revisión legal: pendiente. Información general, no asesoría legal.