Guías de Texas / Impuestos
Valuación agrícola (la “ag exemption”) en Texas
Respuesta rápida
La “ag exemption” no es una exención: es una valuación especial (agricultural appraisal o “1-d-1”). El distrito de tasación (appraisal district) le cobra los taxes según lo que su terreno produce con ganado, cultivos, abejas o manejo de fauna, no según su precio de venta. Para calificar, el terreno debe usarse principalmente para agricultura al nivel normal de su zona y haberse usado así 5 de los últimos 7 años. Se pide con la Forma 50-129 antes del 1 de mayo (o sea, a más tardar el 30 de abril). Si después deja de usarlo para agricultura, puede deber los rollback taxes de los últimos 3 años.
¿Para quién es esta guía?
- Tiene un terreno rural en Texas y quiere saber si puede pagar menos taxes.
- Heredó o compró un terreno que ya tenía la “ag exemption” y no sabe si tiene que volver a aplicar.
- Piensa construir, dividir o vender un terreno con valuación agrícola y quiere entender los rollback taxes.
No es para usted si…
- Busca la exención de su casa (homestead): esa es otra cosa. Vea la guía de homestead para herederos.
- Su terreno está fuera de Texas: cada estado tiene sus propias reglas.
- Necesita un plan de manejo de fauna o de madera ya hecho: para eso hable con Parks and Wildlife o el Texas A&M Forest Service.
- Qué es la “ag exemption”, en palabras simples
- Quién califica: lo que pide la ley
- ¿Cuántas vacas necesito para el ag exemption?
- Cómo sacar la exención agrícola, paso a paso
- Si heredó o compró un terreno con ag
- Rollback taxes: cuándo se deben
- Costos y tiempos
- La ley y los formularios oficiales
- Cuándo llamar a un abogado
- Preguntas frecuentes
Si usted tiene un terreno rural en Texas, es posible que esté pagando los taxes sobre el precio de mercado cuando podría pagarlos sobre lo que el terreno produce. Esa diferencia se llama valuación agrícola, y la mayoría de la gente le dice “ag exemption”. Esta guía explica la ag exemption en español: quién califica, cuántos animales pide su condado, cómo se aplica y qué pasa con los rollback taxes.
Qué es la “ag exemption”, en palabras simples
En Texas, el distrito de tasación (appraisal district, lo más parecido al catastro en México) le pone un valor a su terreno cada año. Con ese valor se calculan los taxes. Normalmente el valor es el de mercado: lo que alguien pagaría por el terreno.
La Constitución de Texas (artículo VIII, sección 1-d-1) ordena otra forma de valuar el terreno que se usa para granja, rancho o manejo de fauna: según su capacidad de producción (productivity value). El Comptroller de Texas explica que ese valor por lo general es más bajo que el de mercado. Por eso se paga menos.
Quién califica: lo que pide la ley
El Código de Impuestos de Texas, sección 23.51, pide tres cosas:
| Requisito | Qué quiere decir |
|---|---|
| Uso principal agrícola | El terreno se usa sobre todo para agricultura: sembrar, cosechar, criar ganado, huertas, viñedos, abejas, animales exóticos para producir comida o pieles, o manejo de fauna. |
| Al nivel normal de la zona | Se trabaja con la intensidad típica de su área (degree of intensity). Una vaca amarrada o unas gallinas no bastan, dice el manual del Comptroller. |
| Historia de 5 de 7 años | El terreno se usó para agricultura o madera en 5 de los últimos 7 años. La prueba de intensidad solo aplica desde el año en que aplica, no a los años anteriores. |
Hay otras reglas en la misma ley:
- Abejas: cuentan como uso agrícola si el terreno tiene entre 5 y 20 acres (§23.51(2)).
- Manejo de fauna (wildlife management): cuenta si el terreno ya tenía valuación agrícola o de madera cuando empezó ese uso, y si usted hace al menos 3 de estas 7 cosas: control del hábitat, control de la erosión, control de depredadores, agua extra, comida extra, refugios y conteos de población (§23.51(7)). El Comptroller dice que necesita un plan de manejo; Texas Parks and Wildlife tiene las guías y formas.
- Madera (timber): tiene su propia valuación (§23.72) y su propia forma, la 50-167.
- Dentro de una ciudad: por lo general no califica, salvo excepciones, por ejemplo si se usó para agricultura sin parar los últimos 5 años (§23.56(1)).
- Dueños extranjeros: no califica el terreno de una persona extranjera no residente (nonresident alien) o de un gobierno extranjero si la ley federal le exige registrar esa propiedad (§23.56(2)). Si el dueño vive fuera de Estados Unidos, pregunte a un abogado antes de aplicar. Vea también comprar terreno sin ser ciudadano.
¿Cuántas vacas necesito para el ag exemption?
Es la pregunta más común, y la respuesta honesta es: depende de su condado. La ley no da un número. El manual del Comptroller dice que cada jefe de tasación (chief appraiser) fija sus propias reglas de intensidad según lo que es normal en la zona. También dice que no hay mínimo ni máximo de acres en la ley (salvo para abejas), y que un mínimo arbitrario de acres no es válido. Pero un distrito sí puede usar guías con acres mínimos basadas en la economía agrícola real.
Así lo hacen dos condados grandes:
| Condado | Regla para pastoreo | Fuente |
|---|---|---|
| Travis | Mínimo 4 unidades animales. Una unidad = 1 vaca adulta, 2 becerros de 500 libras, 6 borregos, 7 chivas o 1 caballo adulto. Normalmente se necesitan al menos 12 acres al este de la I-35 y 20 al oeste. | Travis CAD, animales y Travis CAD, acres |
| Bexar | En terrenos de más de 20 acres se usa una tabla de acres por unidad animal según el pasto y el suelo: de 4 acres (pasto mejorado, suelo 1) a 40 acres (monte, suelos 4 y 5). Nunca menos del mínimo de unidades. | Bexar Appraisal District, 2023 |
Ejemplo con números del propio distrito de Bexar: un terreno de 48 acres tiene pasto mejorado y suelo tipo 3. La tabla dice 6 acres por unidad animal. Entonces 48 ÷ 6 = 8 unidades animales, o sea 8 vacas. En otro ejemplo del mismo documento, 24 acres de monte con suelo tipo 1 dan 24 ÷ 8 = 3 unidades, pero como eso queda abajo del mínimo, el terreno necesita 4 vacas.
Cómo sacar la exención agrícola, paso a paso
- Revise su terreno. Confirme cómo se ha usado los últimos 7 años. Junte pruebas: recibos de ganado o pastura, contratos de renta de pastoreo (grazing lease), fotos, facturas de alambre o de semilla.
- Pida las guías de su distrito. Pregunte cuántos animales o qué nivel de cultivo pide para su tipo de terreno.
- Llene la Forma 50-129. La hay en inglés y en español (50-129-S). Si es para fauna, llene también la sección de manejo de fauna y adjunte su plan.
- Entréguela antes del 1 de mayo. Se entrega en el distrito de tasación de cada condado donde está el terreno, no al Comptroller. El jefe de tasación puede dar hasta 60 días más por buena causa (§23.54(d)).
- Espere la respuesta. El distrito debe decidir a más tardar 90 días después de tener toda la información (§23.57). Si se la niegan, puede protestar.
- Siga cumpliendo cada año. Una vez aprobada, no tiene que aplicar cada año, salvo que cambie el dueño, deje de calificar o el distrito le pida una nueva solicitud (§23.54(e)). Si deja de calificar, avise por escrito antes del 1 de mayo, o le pueden cobrar una multa de 10% (§23.54(h)).
Si heredó o compró un terreno con ag
Muchas familias heredan un rancho donde “siempre ha estado el ag” y no saben que el papel está a nombre de quien ya murió. La regla general de la ley es clara: si cambia el dueño, se necesita una nueva solicitud (§23.54(e)).
Desde el 1 de enero de 2026, la ley dice que no se considera cambio de dueño en dos casos (§23.54(e-1)):
- El terreno pasó del dueño a su cónyuge sobreviviente.
- El nuevo dueño lo usa de la misma manera que el año anterior, y lo manejan o trabajan las mismas personas.
Además, si el dueño murió el año pasado, el cónyuge, un hijo o el albacea (executor) pueden aplicar tarde sin la multa de 10%, siempre que lo hagan antes de la fecha en que los taxes de ese año se vuelven morosos (§23.541(a-1)). La Forma 50-129 ya trae preguntas para estos casos.
Si compró el terreno: vender no causa el rollback en la valuación 1-d-1, dice el manual del Comptroller, pero el comprador sí tiene que aplicar de nuevo, salvo que se cumpla la excepción de “mismo uso, mismas personas”. Si usted sigue el mismo uso con las mismas personas, también puede aplicar tarde sin multa hasta la fecha de morosidad o hasta un año después de la compra, lo que llegue después (§23.541(a-2)). Si no, aplique con la fecha normal: antes del 1 de mayo del año para el que pide la valuación. El manual también dice que los certificados de impuestos (tax certificates) de estos terrenos deben avisar que pueden deber taxes adicionales. Revise eso con su compañía de títulos (title company) antes de cerrar.
Rollback taxes: cuándo se deben
El rollback tax es un tax adicional que se cobra cuando un terreno con valuación agrícola cambia de uso, por ejemplo si lo convierte en lotes, un negocio o un fraccionamiento (§23.55). Se calcula así:
| Cómo funciona hoy (1-d-1) | |
|---|---|
| ¿Qué lo causa? | Dejar de usar el terreno para agricultura o usarlo para otra cosa. Vender no lo causa. |
| ¿Cuántos años cubre? | Los 3 años anteriores al año del cambio de uso. |
| ¿Cuánto es? | La diferencia entre los taxes que pagó con valuación agrícola y los que hubiera pagado a valor de mercado, en cada uno de esos años. |
| ¿Lleva interés? | No. En 2019 la ley bajó el rollback de 5 a 3 años y el interés de 7% a 5% (HB 1743). En 2021 quitó el interés (HB 3833). |
| ¿Si es solo una parte? | Solo se cobra sobre la parte que cambió de uso (§23.55(d)). |
| ¿Cuándo se paga? | El distrito le manda un aviso y usted puede protestar. Si se debe, se vence el 1 de febrero que esté al menos 20 días después de que le llegue la cuenta (§23.55(e)). |
Cosas que no son cambio de uso, según la ley y el manual:
- Reclamar el terreno como su homestead (§23.55(i)). Pero el manual del Comptroller advierte que si construye una casa y luego la vende, puede venir el rollback sobre esa parte.
- Pasar de agricultura a madera que califica (§23.55(g)).
- Bajar el número de animales pero seguir con agricultura. El manual dice que así puede perder la valuación, pero sin rollback.
- Una venta para derecho de vía o una expropiación (§23.55(f)).
Si además debe taxes de años anteriores, vea impuestos atrasados. Si necesita ayuda y no puede pagar abogado, vea ayuda legal gratuita en Texas.
Costos y tiempos
| Concepto | Costo o plazo | Fuente |
|---|---|---|
| Forma 50-129 (solicitud) | Gratis. El distrito debe dar la forma sin costo | Código de Impuestos §23.54(f) |
| Fecha límite para aplicar | Antes del 1 de mayo. El distrito puede dar hasta 60 días más por buena causa | §23.54(d) |
| Solicitud tarde (antes de que la junta apruebe los registros, por lo general en julio) | Multa de 10% de la diferencia entre el tax con valuación agrícola y el tax a valor de mercado | §23.541(b) y Forma 50-129 |
| Respuesta del distrito | A más tardar 90 días después de tener toda la información | §23.57 |
| No avisar que el terreno dejó de calificar | Multa de 10% de la diferencia por cada año que recibió la valuación por error | §23.54(h) |
| Rollback tax (1-d-1) | La diferencia de los últimos 3 años. Sin interés desde 2021 | §23.55(a) |
Los montos reales dependen del valor de su terreno y de las tasas de cada condado. Confirme con su distrito de tasación.
La ley y los formularios oficiales
La ley
- Constitución de Texas, art. VIII §1-d-1: ordena que el terreno usado para granja, rancho o manejo de fauna pague impuestos según su capacidad de producción, y permite lo mismo para la madera.
- Código de Impuestos de Texas §23.51: define el terreno que califica (uso agrícola al nivel normal de la zona, 5 de los últimos 7 años), el uso agrícola (incluye abejas en 5 a 20 acres) y el manejo de fauna.
- Código de Impuestos de Texas §23.54: la solicitud: forma del Comptroller, antes del 1 de mayo, nueva solicitud si cambia el dueño, y cuándo no se considera cambio de dueño (cónyuge sobreviviente o mismo uso con las mismas personas).
- Código de Impuestos de Texas §23.541: solicitudes tarde, la multa de 10% y las excepciones cuando el dueño murió o el nuevo dueño sigue el mismo uso.
- Código de Impuestos de Texas §23.55: el rollback tax: la diferencia de los 3 años anteriores al cambio de uso; reclamar el terreno como homestead no es cambio de uso.
- Código de Impuestos de Texas §23.56: terrenos que no califican: dentro de una ciudad (con excepciones) y ciertos dueños extranjeros no residentes que deben registrarse bajo la ley federal.
- Código de Impuestos de Texas §23.72 y §23.76 (madera): valuación por producción de madera (timber): mismas reglas de 5 de 7 años y rollback de 3 años.
Formularios oficiales
- Forma 50-129, Application for 1-d-1 (Open-Space) Agricultural Use Appraisal: Comptroller de Texas. Se entrega en el distrito de tasación del condado, no al Comptroller.
- Forma 50-129-S, Solicitud para 1-d-1 (Espacios Abiertos) Tasación de Uso de Agricultura: la misma forma en español.
- Forma 50-167, Application for 1-d-1 (Open-Space) Timberland Appraisal: para terreno de madera.
- Manual for the Appraisal of Agricultural Land (Comptroller, octubre 2024): el manual oficial que siguen los distritos.
- Guidelines for Qualification of Agricultural Land in Wildlife Management Use: reglas del Comptroller para manejo de fauna.
- Plan de manejo de fauna (Texas Parks and Wildlife): guías y formas del plan que pide el distrito.
Cuándo llamar a un abogado
- Recibió una carta del distrito que dice que su terreno “cambió de uso” y le van a cobrar rollback taxes.
- Le negaron la valuación agrícola y quiere protestar ante la junta de revisión (appraisal review board).
- Va a vender, dividir o construir en un terreno con ag y el contrato no dice quién paga el rollback.
- Heredó el terreno con hermanos y no se ponen de acuerdo en quién lo trabaja o quién firma la solicitud.
- El dueño vive fuera de Estados Unidos y no sabe si cuenta como dueño extranjero bajo la ley federal.
Busque ayuda legal gratuita o verifique a un abogado en texasbar.com.
Preguntas frecuentes
¿La ag exemption es una exención de taxes?
No. Aunque todos le dicen “ag exemption”, la ley la llama valuación o tasación especial (special appraisal). Usted sigue pagando taxes, pero sobre el valor de producción del terreno, que casi siempre es mucho más bajo que el valor de mercado.
¿Cuántas vacas necesito para el ag exemption?
Depende de su condado. La ley no da un número. En el condado de Travis, el distrito pide un mínimo de 4 unidades animales (por ejemplo, 4 vacas adultas o 28 chivas) para pastoreo. En Bexar, en terrenos de más de 20 acres, el número sale de dividir los acres entre los acres por unidad animal de su tipo de pasto y suelo. Pida las guías de su propio distrito.
¿Cuántos acres necesito para sacar la exención agrícola?
La ley no pone un mínimo, salvo para las abejas (de 5 a 20 acres). El Comptroller dice que un mínimo arbitrario de acres no es válido, pero cada distrito puede usar guías basadas en lo normal en la zona. Travis, por ejemplo, dice que para pastoreo normalmente se necesitan al menos 12 acres al este de la I-35 y 20 al oeste.
¿Cuándo tengo que aplicar?
Antes del 1 de mayo del año en que quiere la valuación, o sea a más tardar el 30 de abril. Si se le pasa, puede aplicar tarde antes de que la junta de revisión apruebe los registros (por lo general en julio), pero paga una multa de 10% de la diferencia.
Heredé el terreno de mi papá. ¿Tengo que volver a aplicar?
Muchas veces sí, porque cambió el dueño. No tiene que hacerlo si el terreno pasó al cónyuge sobreviviente, o si usted lo usa igual que antes y lo trabajan las mismas personas. Si su papá murió el año pasado, usted (como hijo, cónyuge o albacea) puede aplicar tarde sin multa hasta la fecha en que los taxes se vuelven morosos. Hable con el distrito antes del 30 de abril.
¿Qué son los rollback taxes?
Es un tax adicional que se cobra cuando un terreno con valuación agrícola deja de usarse para agricultura, por ejemplo si construye un fraccionamiento. Es la diferencia entre lo que pagó y lo que hubiera pagado a valor de mercado en los últimos 3 años. Desde 2021 ya no lleva interés en la valuación 1-d-1.
¿Si vendo el terreno, se cobran los rollback taxes?
Vender no causa el rollback en la valuación 1-d-1. Lo causa el cambio de uso. Pero el nuevo dueño hereda el riesgo, porque el gravamen (lien) queda sobre el terreno. Por eso el contrato de compraventa suele decir quién paga si el uso cambia.
¿Puedo tener la ag exemption con abejas o con venados?
Sí. Las abejas cuentan como uso agrícola si el terreno tiene entre 5 y 20 acres. El manejo de fauna (wildlife management) también cuenta, pero solo si el terreno ya tenía valuación agrícola o de madera cuando empezó, y si usted hace al menos 3 de 7 actividades que pide la ley, con un plan por escrito.
Nuestras Tierras, https://nuestrastierras.org/texas/guias/valuacion-agricola/. Actualizado: 2026-10-23. Revisión legal: pendiente. Información general, no asesoría legal.