Guías de Texas / Impuestos

Impuestos atrasados en Texas y cómo evitar la subasta

Actualizado: 2026-10-23Por Roberto Montes, fundador, Nuestras TierrasRevisión legal: pendiente

En México mucha gente piensa en el predial: es poco y se puede dejar para después. En Texas no es así. Los impuestos de propiedad se cobran sobre el valor de mercado, la deuda crece cada mes y, si nadie paga, el terreno se puede vender en una subasta. Si usted busca "taxes atrasados terreno Texas" o "me van a rematar el terreno por taxes", esta guía le explica qué dice la ley, qué hacen los condados en la práctica y qué hacer este mes.

Cuándo se atrasan los taxes y cuánto crecen

Lo que dice la ley. Los taxes se deben desde que llega el recibo y se atrasan (delinquent) si no los paga antes del 1 de febrero del año siguiente (Código Tributario §31.02). Desde ese día se suman dos cosas (§33.01):

• Multa (penalty): 6% el primer mes y 1% más cada mes. El 1 de julio sube a 12% y ahí se queda.
• Interés (interest): 1% por cada mes o parte de un mes. No tiene límite: sigue creciendo hasta que pague todo, aunque ya haya una sentencia.

Además, el 1 de julio la ciudad, el condado o la escuela pueden agregar un cargo extra para pagar al abogado que cobra los taxes (§33.07). Ese pago no puede pasar de 20% de los impuestos, multas e intereses (§6.30). La oficina debe avisarle de 30 a 60 días antes del 1 de julio.

En la práctica. Esta es la tabla oficial de Travis County, que sigue la ley:

Fuente: Travis County Tax Office. Harris County dice en su página oficial que, si una cuenta pasa al abogado de cobranza, se agrega de 15% a 20% (hctax.net).

Plan de pagos de taxes en Texas

Lo que dice la ley (§33.02). La oficina de impuestos puede hacer un plan de pagos (installment agreement) con cualquier persona que deba taxes. Pero si la propiedad es su homestead (tiene la residence homestead exemption), la oficina tiene que darle el plan si usted lo pide, siempre que no haya tenido otro plan con esa oficina en los últimos 24 meses. El plan:

• debe ser por escrito y con pagos cada mes;
• dura por lo menos 12 meses si es homestead, y nunca más de 36 meses;
• para un homestead, no suma multa nueva mientras usted cumpla, pero el interés de 1% al mes sí sigue;
• mientras pague, no lo pueden demandar ni vender la propiedad por esos taxes (§33.02(d)).

Si falla un pago, la multa vuelve a contar como si nunca hubiera tenido plan, y la oficina le manda un aviso de incumplimiento (notice of default) a usted y a los otros dueños que aparecen en la lista. Firmar el plan también es aceptar que debe todo lo que dice.

En la práctica. Las oficinas grandes tienen reglas propias, además de la ley:

• Harris County dice que tiene planes para todos los taxes atrasados. Si la cuenta tiene una demanda, una bancarrota o una subasta pendiente, puede haber requisitos extra. Si cumple los pagos, la cuenta no pasa al abogado de cobranza.
• Travis County da 12 pagos mensuales para un homestead. Si no califica para ese plan, ofrece un calendario de pagos de 6 meses (sin homestead) o 12 meses (con homestead), si está al corriente en sus otras cuentas.

Si su terreno no es homestead (por ejemplo, un lote vacío o un rancho donde no vive), la oficina no está obligada a darle plan. Pídalo antes del 1 de julio, porque en muchos condados así se evita el cargo de abogado. Confirme la fecha exacta con su condado.

Aplazar los taxes si tiene 65 años, discapacidad o es veterano

La ley tiene dos ayudas para la casa donde usted vive (su homestead):

Cómo se aplaza. Llene la declaración jurada (affidavit) Forma 50-126 y entréguela al distrito de tasación de su condado. Si ya hay una demanda, se entrega en la corte. Si ya hay fecha de subasta, debe entregarla a más tardar 5 días antes de la venta al distrito de tasación, a la oficina o al abogado que cobra y al oficial que hace la venta (§33.06(c-1)).

Cuando usted ya no viva en la casa, o muera, los taxes aplazados se vuelven a cobrar. La entidad puede demandar a partir del día 181 después de mandar el aviso de atraso. Si el cónyuge que sobrevive tenía 55 años o más y vivía ahí, el aplazo sigue mientras él o ella viva en la casa (§33.06(f)).

¿Me van a rematar el terreno por taxes? La demanda y la subasta

Así funciona, en orden:

1. Aviso de atraso. Cada año, la oficina le manda un aviso de atraso a la persona que aparece en la lista de deudores (§33.04).
2. Demanda. Desde que los taxes se atrasan, la ciudad, el condado o la escuela pueden demandar en una corte para ejecutar el gravamen (tax lien) sobre el terreno (§33.41). El límite para demandar por un terreno es de 20 años de atraso (§33.05).
3. Sentencia. Si no paga ni llega a un acuerdo, la corte ordena la venta.
4. Subasta (tax sale). El sheriff o el constable vende el terreno el primer martes del mes. Si el condado lo aprobó, la subasta puede ser en línea (§34.01).

Aunque ya haya demanda, todavía puede pagar, pedir un plan o, si califica, aplazar. Mientras más rápido actúe, menos costos de corte y de abogado se suman. Las demandas por taxes se llaman tax suit o delinquent tax suit; si recibe esos papeles, no los ignore.

Si ya lo vendieron: recompra y dinero sobrante

Derecho de recompra (right of redemption, §34.21). Después de la subasta, el antiguo dueño puede recomprar la propiedad pagando lo que pagó el comprador, el costo de registrar la escritura (deed) y los taxes y gastos que el comprador pagó, más un premio:

Si no encuentra al comprador o él no quiere darle la escritura de regreso (quitclaim deed), la ley le permite pagar en la oficina de impuestos del condado con una declaración jurada (§34.21(f)).

Dinero sobrante (excess proceeds, §34.03 y §34.04). Si el terreno se vendió por más de lo que se debía, la corte guarda lo que sobra por 2 años. Si es más de $25, el secretario de la corte debe avisarle por escrito al antiguo dueño. El antiguo dueño que fue demandado, sus familiares cercanos o quien heredó su parte pueden pedir ese dinero antes de que pasen 2 años desde la venta.

Terreno heredado: el riesgo de los taxes atrasados

Muchas familias heredan un terreno que sigue a nombre del papá o del abuelo. Los recibos y los avisos llegan a nombre de esa persona, a veces a una dirección vieja, y nadie paga. Cada año la deuda crece, y la demanda puede incluir a todos los herederos.

• Si un heredero vive en la casa, puede pedir la exención de homestead aunque la casa no esté a su nombre. Vea la guía de exención de homestead para herederos. Con el homestead, ese heredero también puede pedir el plan de pagos obligatorio.
• Un heredero de 65 años o más o con discapacidad que califica el homestead cuenta como único dueño para el aplazo (§33.06(h)).
• Pagar los taxes no lo hace dueño de todo el terreno. Para poner el terreno a nombre de los herederos, vea propiedad heredada y la declaración jurada de herederos.

Qué hacer este mes, paso a paso

1. Encuentre su oficina de impuestos. Busque su condado en el directorio de la Contraloría de Texas. La oficina que cobra se llama tax assessor-collector; la que pone el valor y aprueba exenciones es el distrito de tasación (appraisal district). También puede ver nuestra página de condados de Texas.
2. Pida su estado de cuenta. Con su dirección o número de cuenta, pida cuánto debe por año, si hay demanda y si ya pasó al abogado de cobranza.
3. Revise sus exenciones. Si vive ahí y no tiene homestead, pídalo en el distrito de tasación. Si tiene 65 años o más o una discapacidad, pida también esa exención.
4. Escoja una salida: pagar todo, pedir un plan de pagos por escrito o, si califica, entregar la Forma 50-126 para aplazar.
5. Guarde todo. Copias del plan, recibos y cartas.
6. Si hay demanda o fecha de subasta, busque hoy ayuda legal gratuita o un abogado.

¿No entiende alguna palabra? Vea el glosario.

Fuentes principales: Código Tributario de Texas §§6.30, 31.02, 31.031, 33.01, 33.02, 33.04, 33.05, 33.06, 33.07, 33.41, 34.01, 34.03, 34.04 y 34.21; páginas oficiales de Harris County y Travis County. Esta guía se actualizará cuando cambie la ley.

Costos y tiempos

Porcentajes de la ley y de las páginas oficiales de Harris County y Travis County (consultadas en octubre de 2026). Cada condado y cada entidad pueden tener fechas y cargos distintos; confirme con su oficina de impuestos.

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Nuestras Tierras, https://nuestrastierras.org/texas/guias/impuestos-atrasados/. Actualizado: 2026-10-23. Revisión legal: pendiente. Información general, no asesoría legal.