Guías / México y Texas
México vs. Texas: cómo funciona comprar, vender y heredar terreno
Respuesta rápida
En México, un notario (que es abogado) prepara la escritura, revisa el terreno, cobra los impuestos y registra todo. En Texas nadie hace todo eso solo: la compañía de títulos de propiedad (title company) revisa y asegura el título de propiedad y maneja el dinero, el county clerk registra la escritura (deed), y un notario solo es testigo de su firma. Además, en Texas un testamento tiene un plazo de 4 años para presentarse en la corte, los taxes se cobran sobre el valor de mercado, y si usted vende sin ser residente de EE.UU. el comprador debe retener una parte del precio para el IRS.
¿Para quién es esta guía?
- Creció en México y va a comprar, vender o heredar un terreno o una casa en Texas.
- Su familia tiene propiedad de los dos lados: en Texas y en México.
- Sus papás viven en México y tienen un lote en Texas, o al revés.
- Quiere entender por qué aquí “el notario” no arregla los papeles.
No es para usted si…
- Necesita resolver un caso hoy: esta guía explica, pero no sustituye a un abogado ni a un contador.
- Busca las reglas de un estado mexicano en particular: allá cada estado tiene sus propias leyes de notariado y de sucesiones.
- Las 5 diferencias más grandes
- México y Texas, lado a lado
- Cómo comprar o vender terreno en Texas siendo mexicano
- Heredar en Texas: el testamento no basta
- 10 errores que cuestan caro
- Si el terreno está en México: ejido y fideicomiso
- Costos y tiempos
- La ley y los formularios oficiales
- Cuándo llamar a un abogado
- Preguntas frecuentes
Si viene de México, aquí no existe el notario que arregla todo. En Texas, comprar, vender o heredar un terreno pasa por varias manos: la title company, el county clerk, a veces un abogado y una corte. Esta guía compara los dos sistemas para que no pierda dinero ni tiempo por suponer que funcionan igual.
Las 5 diferencias más grandes
- Notario vs title company. En México el notario es abogado y hace casi todo. En Texas, un notario (notary public) solo es testigo de su firma. Lea por qué un notario no es abogado en Texas.
- Registro y seguro. En México, el certificado de libertad de gravámenes muestra cómo está el terreno ese día. En Texas, además, usted puede comprar un seguro del título de propiedad (owner's title policy) que paga si después aparece un problema cubierto.
- Impuestos al vender. En México el notario calcula y retiene el ISR. En Texas nadie lo calcula por usted: Texas no cobra impuesto sobre ganancias, pero el IRS sí. Si usted no es residente de EE.UU., el comprador debe retener 15% del precio (FIRPTA).
- Herencias con reloj. Un testamento en Texas debe presentarse en la corte, por lo general dentro de 4 años. Si no hay testamento, el cónyuge no siempre se queda con todo.
- Los taxes no son el predial. En Texas se cobran sobre el valor de mercado cada año. Si no se pagan, el terreno puede venderse en una subasta por taxes.
México y Texas, lado a lado
| Tema | México | Texas |
|---|---|---|
| ¿Quién formaliza la venta? | El notario público, un abogado con fe pública nombrado por el estado. Revisa el terreno, prepara la escritura, cobra impuestos y la registra. | Nadie hace todo. La title company revisa, asegura y maneja el dinero (escrow). Un abogado es opcional, pero necesario en herencias difíciles. El notario solo verifica identidad y firma. |
| El documento | Escritura pública, guardada en el protocolo del notario. | Deed: documento privado, por escrito, firmado y entregado por el vendedor (Código de Propiedad §5.021). Tipos: general warranty, special warranty y quitclaim. |
| ¿Dónde se registra? | Registro Público de la Propiedad del estado. | Con el county clerk del condado donde está el terreno (§11.001). Sin registro, el deed no vale contra un comprador posterior que pagó sin saber de él (§13.001). |
| Prueba de que el terreno está limpio | Certificado de libertad de gravámenes: una foto del día, sin seguro detrás. | Compromiso del título de propiedad (title commitment) y luego la póliza del dueño. La tarifa la fija el estado (Código de Seguros §2703.151), así que el precio base es igual en todas las compañías. |
| El dinero y el cierre | Muchas veces se paga al firmar ante el notario. El anticipo se pacta en la promesa de compraventa. | El earnest money se deposita con la title company. En el cierre (closing) la title company recibe y reparte el dinero. Nunca mande dinero por wire sin confirmar por teléfono con la title company. |
| Impuestos al comprar | ISAI o impuesto por traslado de dominio: estatal o municipal, la tasa varía por estado. Normalmente lo paga el comprador. | No hay impuesto de Texas por traspasar un terreno; la Constitución de Texas lo prohíbe (art. VIII, §29). Los gastos de cierre se negocian en el contrato. |
| Impuesto al vender | ISR sobre la ganancia, calculado y enterado por el notario (Ley del ISR art. 126). La casa habitación está exenta hasta 700,000 UDIS (art. 93). | Solo impuesto federal; Texas no cobra impuesto sobre ingresos ni ganancias. Si el vendedor no es residente de EE.UU., el comprador retiene 15% para el IRS (FIRPTA). |
| Impuesto anual | Predial municipal, sobre el valor catastral. | Los taxes: el appraisal district calcula el valor de mercado cada año. Exención homestead de $140,000 para taxes escolares (Código de Impuestos §11.13). Valuación agrícola con rollback de 3 años si cambia el uso (§23.55). |
| Herencia: el trámite | Testamento ante notario y luego sucesión ante juez o, según el estado, ante notario. | Probate en la corte. El testamento, por lo general, dentro de 4 años (Código de Sucesiones §256.003). Sin testamento: declaración jurada de herederos o determinación de herederos en la corte. |
| Herencia: ¿quién hereda sin testamento? | Según el código civil de cada estado. | Bienes de la sociedad conyugal (community property): todo al cónyuge solo si todos los hijos también son del cónyuge (§201.003). Terreno propio del difunto: el cónyuge recibe solo el uso de por vida de 1/3 si hay hijos (§201.002). |
| Herencia: impuestos | No hay impuesto a la herencia; las herencias están exentas de ISR (Ley del ISR art. 93). | Texas no cobra. El IRS: límite de $15 millones para ciudadanos y residentes (2026), pero solo $60,000 en bienes en EE.UU. para quien no era ciudadano ni residente. |
| Tipos de terreno | Propiedad privada, ejidal y comunal. Un ejido es propiedad social (Ley Agraria). | Propiedad privada casi siempre. En colonias es común el contrato por escritura (contract for deed), que debe registrarse. |
| Minerales | Son de la Nación (Constitución, art. 27). El petróleo nunca se concesiona. | Son propiedad privada. Pueden venderse, rentarse o heredarse aparte del terreno, y a veces ya se separaron hace décadas. |
| Extranjeros que compran | No pueden ser dueños directos a 100 km de fronteras y 50 km de playas: usan fideicomiso con banco (Ley de Inversión Extranjera, art. 11). | Pueden comprar. Los mexicanos no tienen restricción. La ley de 2025 (Código de Propiedad §5.253) limita solo a países señalados como riesgo de seguridad nacional. |
Cómo comprar o vender terreno en Texas siendo mexicano
En Texas la compraventa sigue casi siempre estos pasos:
- Contrato. Comprador y vendedor firman un contrato de compraventa. Ahí se dice el precio, la fecha de cierre y quién paga cada gasto.
- Earnest money. El comprador deposita su dinero de garantía con la title company, no con el vendedor.
- Revisión del título de propiedad. La title company busca en los registros del county y entrega un compromiso del título de propiedad (title commitment): qué cubrirá el seguro y qué problemas hay que arreglar antes, como un lien o un heredero que falta.
- Cierre. Se firman el deed y los demás papeles. La title company recibe el dinero y lo reparte.
- Registro. La title company manda registrar el deed con el county clerk. Desde ahí, el terreno aparece a nombre del comprador.
Si usted vende y vive en México sin residencia de EE.UU.: el comprador es quien debe retener el 15% del precio para el IRS (FIRPTA) y presentar el Formulario 8288. Esa retención no es siempre el impuesto final: si retuvieron de más, usted puede pedir la diferencia al presentar su declaración al IRS. Hable con un contador antes de firmar el contrato.
Si compra con contrato por escritura (muy común en colonias del Valle, como en los condados de Hidalgo y Starr): mientras no reciba el deed, usted no es dueño en los registros. Para la vivienda, la ley pide al vendedor registrar el contrato dentro de 30 días (§5.076) y darle los documentos en español si negociaron en español (§5.068).
Heredar en Texas: el testamento no basta
En México se dice que el testamento “no transfiere” nada sin una sucesión. En Texas pasa algo parecido: el testamento no pone el terreno a nombre de nadie hasta que una corte de probate lo acepta. La diferencia es el reloj: por lo general hay 4 años desde la muerte (§256.003). La vía más barata, el muniment of title, solo funciona antes de esos 4 años y si no hay deudas sin pagar, salvo las garantizadas con un inmueble (§257.054).
Si no hay testamento o ya pasó el plazo, hay otros caminos. Los explicamos en la guía de propiedad heredada y en la guía de la declaración jurada de herederos (affidavit of heirship). Si la casa era el homestead de sus papás, revise también la exención homestead para herederos.
10 errores que cuestan caro
Si usted creció en México y tiene terreno en Texas:
- “Voy con el notario.” En Texas un notario no es abogado y no puede preparar su deed ni aconsejarle (Código de Gobierno §406.017).
- “El testamento ya lo arregla.” No sin una corte, y con plazo de 4 años. Si espera, pierde la vía más barata.
- “Con el certificado basta; no necesito el seguro.” Aquí la protección es el seguro del título de propiedad. En ventas con owner finance mucha gente lo omite y hereda los problemas.
- “La title company paga mis impuestos.” Nadie calcula su impuesto federal sobre la ganancia. Muchos se enteran en abril, cuando llega la cuenta del IRS.
- “La casa es de mi esposa.” No siempre: hijos de otra relación y terrenos propios cambian el reparto (§201.002 y §201.003).
- “Si no lo registro, igual es mío.” Frente a un comprador posterior que pagó sin saber, un deed sin registrar no vale (§13.001). Los “papelitos” de familia y los contratos sin registrar son como muchas familias pierden terreno.
- “Los taxes son como el predial: poquitos y pueden esperar.” Suben con el valor de mercado y terminan en subasta. Un homestead o terreno agrícola vendido por taxes se puede recuperar dentro de 2 años, pero pagando 25% o 50% extra (§34.21).
- “Mis papás viven en México; heredar su lote es gratis.” Si no eran ciudadanos ni residentes, el IRS pide declarar arriba de $60,000 en bienes en EE.UU.
- “Si el terreno es mío, lo de abajo también.” En Texas los minerales pueden pertenecer a otra persona. Revise el historial antes de comprar o vender.
Si vive en Texas y tiene o quiere terreno en México:
- “Compro un lote en la playa a mi nombre” o “la cesión de derechos ejidales es una escritura.” Un extranjero necesita fideicomiso en la zona restringida. Y un ejido no es propiedad privada hasta que tiene dominio pleno inscrito en el Registro Público.
Si el terreno está en México: ejido y fideicomiso
Muchas familias de Texas tienen una parcela en el rancho. Antes de comprar, heredar o vender, sepa esto:
- Ejido: los derechos de una parcela solo se pueden vender a otros ejidatarios o avecindados del mismo núcleo, ante dos testigos y un fedatario, y la familia tiene derecho del tanto (Ley Agraria, art. 80). Para que sea propiedad privada, la asamblea debe aprobar el dominio pleno, el RAN da de baja la parcela y el título de propiedad se inscribe en el Registro Público (arts. 81 y 82). En la primera venta, la familia y otros tienen derecho del tanto (art. 84).
- Heredar un ejido: el ejidatario puede dejar una lista de sucesión con el orden de quién recibe sus derechos (art. 17). Pregunte en la familia si existe.
- Fideicomiso: en la zona restringida, un extranjero compra a través de un banco, con permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores, por hasta 50 años renovables (Ley de Inversión Extranjera, arts. 11 y 13).
- ¿Es usted mexicano? Quien nace en el extranjero de padre o madre mexicanos es mexicano por nacimiento (Constitución, art. 30), y un mexicano por nacimiento no puede perder su nacionalidad (art. 37). Confirme con un notario en México qué documento le piden.
Costos y tiempos
| Concepto | Cifra | Fuente |
|---|---|---|
| Impuesto estatal de Texas por traspasar un terreno | No existe (la Constitución de Texas lo prohíbe) | Constitución de Texas, art. VIII, §29 |
| Impuesto estatal de Texas sobre ingresos o ganancias de capital | No existe | Constitución de Texas, art. VIII, §24-a y §24-b |
| Exención homestead para taxes escolares | $140,000 del valor; $60,000 más si tiene 65 años o más o una discapacidad | Código de Impuestos §11.13 |
| Seguro del título de propiedad (title insurance) | Varía según el precio; la tarifa la fija el estado y es la misma en todas las compañías | Código de Seguros §2703.151 |
| Retención FIRPTA si el vendedor no es residente de EE.UU. | 15% del precio (10% o 0% en ciertas compras para vivienda del comprador) | IRS: FIRPTA |
| Impuesto federal sobre herencias: exclusión para ciudadanos y residentes (2026) | $15,000,000 | IRS: novedades del impuesto sobre herencias |
| Impuesto federal sobre herencias: límite para quien no es ciudadano ni residente | $60,000 en bienes en EE.UU. (incluye terrenos en Texas) | IRS: preguntas sobre no residentes |
| Venta de casa habitación en México exenta de ISR | Hasta 700,000 UDIS, si se firma ante notario | Ley del ISR, art. 93, fracc. XIX |
Cifras revisadas el 2026-10-23. Pueden cambiar cada año. Confirme con un contador o con la oficina correspondiente antes de decidir.
La ley y los formularios oficiales
La ley
- Código de Sucesiones de Texas §256.003: un testamento no puede presentarse a probate después de 4 años de la muerte, salvo que quien lo presenta demuestre que no fue culpa suya (not in default).
- Código de Sucesiones de Texas §257.054: para usar el testamento como “muniment of title” (la vía más sencilla), no deben haber pasado 4 años y no debe haber deudas sin pagar, salvo las garantizadas con el terreno.
- Código de Sucesiones de Texas §201.002 y §201.003: quién hereda si no hay testamento; el cónyuge no siempre se queda con todo.
- Código de Sucesiones de Texas §203.001: una declaración jurada de herederos registrada por 5 años o más sirve como prueba inicial (prima facie) de quiénes son los herederos.
- Código de Sucesiones de Texas §114.055: la escritura de traspaso al morir (transfer on death deed) solo funciona si se registra antes de la muerte del dueño.
- Código de Sucesiones de Texas §501.001: un testamento de alguien que no vivía en Texas puede usarse aquí si ya quedó probado o establecido en otro estado o país.
- Código de Propiedad de Texas §5.021: la venta de un terreno debe hacerse por escrito, firmada y entregada por el vendedor.
- Código de Propiedad de Texas §11.001 y §13.001: la escritura se registra en el county donde está el terreno; si no se registra, no vale contra un comprador posterior que pagó y no sabía de ella.
- Código de Propiedad de Texas §5.068 y §5.076: en un contrato por escritura (contract for deed) para vivienda, si se negoció en español el vendedor debe dar los documentos en español, y debe registrar el contrato en 30 días.
- Código de Propiedad de Texas §5.253: prohíbe comprar terreno en Texas a gobiernos, empresas y ciertas personas de países señalados como riesgo de seguridad nacional. México no está en esa categoría.
- Código de Impuestos de Texas §11.13, §23.55 y §34.21: exención homestead; impuesto de recuperación (rollback) de 3 años si cambia el uso agrícola; y derecho a recuperar un homestead o terreno agrícola vendido por taxes dentro de 2 años, pagando 25% o 50% extra.
- Código de Seguros de Texas §2703.151: el comisionado de seguros fija las tarifas del seguro del título de propiedad, y ninguna compañía puede cobrar otra tarifa.
- Código de Gobierno de Texas §406.017: un notario que no es abogado no puede anunciarse como “notario público” ni decir que es abogado.
- Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, art. 27 y art. 115: la Nación es dueña de los minerales del subsuelo; los extranjeros no pueden tener el dominio directo de tierras a 100 km de las fronteras y 50 km de las playas; el predial y los impuestos por traslado de inmuebles son ingresos de los municipios.
- Ley de Inversión Extranjera, arts. 11 y 13: en la zona restringida, un extranjero usa un fideicomiso con un banco, con permiso de la SRE, por hasta 50 años renovables.
- Ley Agraria, arts. 17, 80 a 84: lista de sucesión del ejidatario; venta de derechos parcelarios solo entre ejidatarios o avecindados; dominio pleno con acuerdo de la asamblea, baja en el RAN e inscripción en el Registro Público.
- Ley del Impuesto sobre la Renta, arts. 93 y 126: las herencias están exentas de ISR; la venta de casa habitación está exenta hasta 700,000 UDIS; el notario calcula y entera el ISR de la venta.
Formularios oficiales
- Solicitud de exención de homestead (Formulario 50-114), Contralor de Texas: se presenta en el appraisal district de su county, no en el Contralor.
- IRS Formulario 8288 (retención FIRPTA): lo presenta el comprador cuando el vendedor no es residente de EE.UU.
- IRS Formulario 706-NA (herencia de no residentes): para herencias de personas que no eran ciudadanas ni residentes de EE.UU. con más de $60,000 en bienes en EE.UU.
Cuándo llamar a un abogado
- Un familiar murió hace más de 4 años y su testamento nunca se presentó en una corte de Texas.
- El dueño del terreno en Texas vivía en México, o el testamento se hizo allá.
- Va a vender un terreno en Texas y no es ciudadano ni residente de EE.UU. (llame también a un contador).
- Compró con un contrato por escritura (contract for deed) y nunca recibió el deed.
- Le ofrecen un terreno ejidal en México con una “cesión de derechos” o en la costa sin fideicomiso.
- Los herederos no se ponen de acuerdo o hay hijos de otra relación.
Busque ayuda legal gratuita o verifique a un abogado en texasbar.com.
Preguntas frecuentes
¿Cómo comprar terreno en Texas siendo mexicano?
Sí se puede. La ley de Texas no prohíbe que un ciudadano mexicano compre terreno; la prohibición de 2025 (Código de Propiedad §5.253) es para países señalados como riesgo de seguridad nacional, y México no está entre ellos. Usted firma un contrato, deposita el dinero de garantía (earnest money) con una title company, ella revisa el título de propiedad y le da un seguro, y al cerrar se registra el deed a su nombre en el county. Para préstamos, algunos bancos aceptan ITIN; para pagar taxes y declarar al IRS también le sirve.
¿Cuál es la diferencia entre notario y title company?
En México, el notario es abogado y hace casi todo: prepara la escritura, revisa gravámenes, calcula y retiene el ISR, y registra la venta. En Texas, la title company revisa el historial del terreno, le vende el seguro del título de propiedad, recibe y reparte el dinero, y manda registrar el deed. Un notario de Texas solo verifica su identidad y es testigo de su firma. No es abogado.
¿Qué son las escrituras en Texas?
Aquí se llaman deed. Es un documento privado, por escrito y firmado por el vendedor (Código de Propiedad §5.021). No queda guardado en el protocolo de un notario como en México. Para protegerlo, hay que registrarlo en el county clerk del condado donde está el terreno. Los tipos más comunes son general warranty deed (el vendedor garantiza todo el historial), special warranty deed (garantiza solo su tiempo como dueño) y quitclaim deed (sin garantía).
¿El predial en Texas es igual que en México?
No. En México el predial es municipal y suele ser bajo. En Texas, el appraisal district del county calcula cada año el valor de mercado del terreno, y cada entidad (county, ciudad, escuelas y otras) cobra su tasa. Si es su casa principal, pida la exención homestead: quita $140,000 del valor para los taxes escolares. Si no paga, se cobran multas e intereses y el terreno puede venderse en una subasta por taxes.
¿Un testamento hecho en México sirve en Texas?
Puede servir, pero no solo. Si la persona no vivía en Texas, la ley permite presentar su testamento en una corte de Texas cuando ya quedó probado o establecido en el otro país (Código de Sucesiones §501.001). Igual que en México, donde un testamento necesita una sucesión, en Texas un testamento no pasa el terreno a nadie hasta que una corte lo acepta. Hable con un abogado de Texas.
¿Cuánto tiempo tengo para presentar el testamento en Texas?
Por lo general, 4 años desde la muerte (Código de Sucesiones §256.003). Después de ese plazo, solo se acepta si demuestra que el retraso no fue culpa suya, y aun así la corte no nombra albacea. La vía más barata, el muniment of title, también exige presentarlo antes de los 4 años. Si ya pasaron, existen otros caminos, como la declaración jurada de herederos.
Mis papás viven en México y tienen un lote en Texas. ¿Heredarlo es gratis?
No siempre. Texas no cobra impuesto a la herencia, pero el IRS sí puede. Para ciudadanos y residentes de EE.UU. el límite es de $15 millones en 2026. Para alguien que no era ciudadano ni residente, el IRS pide declarar (Formulario 706-NA) si sus bienes en EE.UU., incluidos terrenos en Texas, pasan de $60,000. Hable con un contador antes, no después.
Vivo en Texas y quiero comprar en la playa en México. ¿Puedo ponerlo a mi nombre?
Si es extranjero, no directamente. A 50 km de las playas y 100 km de las fronteras, la Constitución mexicana no deja que un extranjero sea dueño directo. Se usa un fideicomiso con un banco, con permiso de la SRE, por hasta 50 años renovables. Si usted es mexicano por nacimiento (incluso si nació en EE.UU. de padre o madre mexicanos), esa restricción para extranjeros no le aplica como mexicano: confírmelo con un notario en México.
Nuestras Tierras, https://nuestrastierras.org/guias/mexico-vs-texas-terrenos/. Actualizado: 2026-10-23. Revisión legal: pendiente. Información general, no asesoría legal.